Сообщение Управления Росреестра по СПб о вопросах, возникающих при проведении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, являющихся объектами культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия

В связи с возникающими вопросами при проведении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества, являющихся объектами культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, сообщаем следующее.

Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ), и иными нормативными актами.

При этом следует отметить, что Закон №73-ФЗ выделяет два понятия: «объект культурного наследия» и «выявленный объект культурного наследия». Так, под объектом культурного наследия понимается объект, включенный в установленном законом порядке в реестр объектов культурного наследия. Объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган охраны объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия (п. 5 ст. 16.1 Закона №73-Ф3).

Исходя из положений п. 1 ст. 33 Закона №73-Ф3 объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в частности, установление ограничений (обременении) права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия требованиями в отношении объекта культурного наследия, разработанными в соответствии с Законом №73-Ф3 (пп.4 п. 2 ст. 33 Закона №73-Ф3).

Регистрация ограничения (обременения) - заявительный порядок

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Росреестр в письме от 10.04.2015 №14-исх/04995-ГЕ/15 указал, что заявления о государственной регистрации прав и о государственной регистрации ограничения (обременения), при осуществлении государственной регистрации прав на объект культурного наследия, в отношении которого не зарегистрировано ограничение (обременение) прав, предусмотренное ст. 47.1 Закона №73-Ф3, должны быть представлены одновременно, если документы, установившие требования к сохранению, содержанию и использованию указанных объектов, требования к обеспечению доступа к таким объектам, оформлены к моменту обращения за государственной регистрацией прав на объект культурного наследия.

Соответственно, непредставление в указанном случае одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации прав на объект культурного наследия заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) данного права и иных документов, необходимых для проведения такой государственной регистрации, является основанием для приостановления и, при неустранении причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации, отказа в государственной регистрации права на объект культурного наследия в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

В письме Росреестра от 04.02.2015 №14-исх/01217-ГЕ/15 была высказана аналогичная позиция, что государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) права должна осуществляться на основании заявления правообладателя соответствующего объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия, или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

Кроме того, государственная регистрация ограничения (обременения) может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, если право возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, а также на основании акта органа государственной власти, органа местного самоуправления.

Минэкономразвития России в письме от 20.03.2015№Д23и-1087, поддержало вышеуказанную позицию Росреестра, относительно необходимости предоставления заявлений о регистрации ограничения (обременения) в соответствии со ст. 47.1 Закона №73-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.

За государственную регистрацию соответствующего ограничения (обременения) права должна быть уплачена государственная пошлина в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (с учетом положений пп.4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ - органы государственной власти освобождены от необходимости уплаты государственной пошлины).

Указание на ограничение (обременение) в договоре при переходе прав

В соответствии с п. 5 ст. 48 Закона №73-Ф3 распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований Закона №73-Ф3.

Как следует из п. 6 ст. 48 Закона №73-Ф3, установленные в соответствии с Законом №73-ФЗ ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия, при реализации объекта культурного наследия в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из совокупного толкования положений ст. 48 Закона №73-ФЗ, договор, предусматривающий передачу права собственности на объект культурного наследия, выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п. 1 - 3 ст. 47.3 Закона №73-Ф3 в отношении такого объекта. В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, в отношении такого объекта действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 Закона №73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения (копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора; до утверждения в порядке, установленном ст. 47.6 Закона №73-Ф3, охранного обязательства к договору должны быть приложены иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии)).

Таким образом, если в отношении объекта культурного наследия имеется охранное обязательство, то договор должен содержать в себе положения п. 1-3 ст. 47.3, ст. 47.6 Закона №73-Ф3 (не просто указание на номер статьи, а перечисление всех требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, установленных данными статьями) и непосредственно требования самого охранного обязательства, либо ссылку на реквизиты охранного обязательства, т.к. охранное обязательство является частью договора. В случае если в отношении объекта культурного наследия охранное обязательство не выдавалось, то в договоре подлежат указанию только положения п. 1-3 ст. 47.3 Закона №73-ФЗ.

В случае отсутствия в таком договоре вышеуказанных существенных условий сделка является ничтожной.

При этом указанные положения в полной мере распространяются и на случаи перехода права собственности, прав владения и (или) пользования в отношении части объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, если такая часть относится к предмету охраны указанного объекта недвижимости.

Таким образом, если договор, предусматривающий передачу права собственности на объект культурного наследия, выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, не содержит в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п. 1 - 3 ст. 47.3 Закона №73-ФЗ в отношении такого объекта, государственная регистрация права собственности на соответствующий объект культурного наследия либо права владения и (или) пользования таким имуществом должна быть приостановлена. При неустранении причин приостановления государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости в государственной регистрации должно быть отказано (Письмо Росреестра от 10.04.2015 №14-исх/04995-ГЕ/15).

В целях недопущения нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, просим довести указанную информацию до сведения банков - участников Ассоциации.

Заместитель руководителя С.В. Никитин